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宁建规发〔2024〕13号
各市、县（区）住房城乡建设局、财政局、综合执法局，银川市、吴忠市、固原市城市管理局，宁东管委会建设和交通局，各有关单位：
为进一步规范全区住宅专项维修资金管理，依据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）等规定，自治区住房城乡建设厅、财政厅联合制定了《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则》，现印发给你们，请结合实际贯彻落实。
附件：宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则
自治区住房和城乡建设厅自治区财政厅
2024年12月31日
（此件公开发布）
附件
宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则
第一章总 则
第一条为加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的正常使用和维修，维护维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《宁夏回族自治区物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规和规章规定，结合自治区实际，制定本细则。
第二条本细则适用于自治区行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。
第三条本细则所称的住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。
本细则所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本细则所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯及电梯智能阻止系统、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
第四条住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第五条自治区住房城乡建设部门会同自治区财政部门负责全区住宅专项维修资金的指导和监督工作。
设区的市住房城乡建设部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。
县（市）住房城乡建设部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作；市辖区物业主管部门可根据上级住房城乡建设部门授权具体负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。
第六条设区的市、县（市）住房城乡建设部门应加强住宅专项维修资金管理信息系统建设，有效实现住宅专项维修资金使用表决、公示查询和监督管理的信息化、数字化。
第二章交存
第七条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本细则的规定交存住宅专项维修资金。
第八条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。
设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当根据当地实际情况，在本细则规定的范围内合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整；每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额在公布前应当报上一级住房城乡建设部门备案。
出售公有住房的，售房单位按照多层住宅不低于售房款的20％、高层住宅不低于售房款的30％，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
第九条业主大会成立前，商品住宅、非住宅的业主交存住宅专项维修资金，由物业所在地的住房城乡建设部门代行管理。业主大会成立后，可根据业主大会决议，选择代行管理或者自行管理。
自行管理的，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。业主大会应当建立住宅专项维修资金管理制度；应当委托所在地一家商业银行作为专户管理银行并开立专户；开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会开立的住宅专项维修资金账户应当接受住房城乡建设部门和财政部门的监督。
第十条商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，一次性足额交存首期住宅专项维修资金，设区的市、县（市）住房城乡建设部门可规定具体交存时间节点并制定流程。
第十一条建设单位应当与购买人在购房合同中约定购买人按有关规定交存住宅专项维修资金，并督促购买人交存。未按照本细则规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付购买人。
第十二条住房城乡建设部门应当在商业银行开立住宅专项维修资金专户，资金专户下设房屋账户和公共账户。
（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的住宅专项维修资金，以及房屋账户的增值收益，按照物业管理区域设总账，按房屋户门号设分账。
（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的住宅专项维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金，以及出售公有住房划转的住宅专项维修资金，按照物业管理区域设总账。一个物业管理区域内包含两个以上原公有住房售房单位物业的，按单位设分账。
第十三条物业管理区域内的公共收益主要包括利用物业管理区域内的共用部分、共用设施设备进行生产、经营、租赁等产生的收益及共用设施设备报废后的回收残值。
第十四条公共收益扣除物业服务企业合理成本及管理费、适用于住宅专项维修资金维修范围的应急维修费用和业主大会决议的其他经费后，其剩余部分用于交存补充住宅专项维修资金，具体交存比例由业主大会决定。
第十五条业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30％的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交的具体管理办法由设区的市、县（市）住房城乡建设部门会同同级财政部门研究制定。
第十六条商品住宅已出售但业主未交存住宅专项维修资金的，应当进行补交。出售公有住房时未提取或者未足额提取住宅专项维修资金的，售房单位应当按照规定补提；业主未交存的，应当按照规定补交。
第十七条经业主大会决议，业主可以选择一次性补交、续交住宅专项维修资金，或者随物业费逐月补交、续交。
物业服务人或者其他机构应当配合住宅专项维修资金收取、交存等工作。由物业服务人或者其他机构代收补交、续交住宅专项维修资金的，应当将补交、续交住宅专项维修资金及时划转住宅专项维修资金银行专户。住房城乡建设部门应当将物业服务人划转补交、续交住宅专项维修资金的情况纳入其信用档案管理。
第三章使用
第十八条住宅专项维修资金的使用可分为计划使用和应急使用。
计划使用是指采取一次投票，集中表决一个或多个计划维修项目的使用方式。应急使用是指采取应急程序，事前不用表决、事前事后公示的使用方式。业主大会议事规则、业主管理规约应当对计划使用和应急使用进行约定，业主表决依据《中华人民共和国民法典》相关规定执行。
第十九条住宅专项维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
第二十条住宅专项维修资金计划使用，由业主委员会根据房屋和设施设备的使用年限、维修保养和损耗等情况，编制住宅专项维修资金年度使用计划，经业主大会决定同意后，连同有关材料报住房城乡建设部门审核备案并组织实施。委托物业服务人实施的，应由业主委员会和物业服务人签订委托协议书后执行。
有条件的小区可按照计划使用程序，申请使用住宅专项维修资金购买与电梯维修、更新、改造有关的安全责任保险。
第二十一条按照住宅专项维修资金计划使用程序，业主委员会或者其委托的物业服务人按照规定通过竞争性方式，择优选聘具有相应能力的单位，签订维修服务合同，组织工程施工、验收、造价决算等工作，并按照工程进度通知住房城乡建设部门划拨住宅专项维修资金。设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当结合实际对竞争性方式作出具体规定。业主委员会自管住宅专项维修资金的参照本条款执行。
第二十二条住宅专项维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行的维修、更新、改造，并依法依规列支住宅专项维修资金。
涉及全体业主的维修项目出现应急使用时，可从公共账户列支，公共账户资金不足的，应依程序从房屋账户中列支。涉及部分业主的维修项目出现应急使用时，依据业主大会议事规则、业主管理规约的约定，可以先从公共账户中调剂垫付。
第二十三条有下列情形之一的，可以启动应急维修程序：
（一）物业管理区域内发生的屋面防水、外墙防水严重损坏，危及人身、财产安全的；
（二）电梯发生故障影响正常使用需立即维修，且属于大修、中修修理范围的；
（三）消防设施存在严重损坏或故障需立即维修的；
（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动的；
（五）玻璃幕墙炸裂的；
（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
（七）业主共有地下车库雨水倒灌的；
（八）公共护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全的；
（九）共用设施设备智能化系统不能正常运行需立即维修、更新、改造的；
（十）其他可能造成人身安全事故的紧急情况。
第二十四条出现需应急维修情形时，物业服务人应将有关情况报告业主委员会，经现场查验通过后向业主公示，并组织维修。未聘用物业服务人或者物业服务人不履行组织维修责任的，由相关业主将有关情况报告业主委员会确认同意后组织应急维修。
发生危及房屋安全等紧急情况，未按规定实施维修和更新、改造的，设区的市、县（市）住房城乡建设部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。
第二十五条维修组织单位或者个人应当选聘具有相应能力的单位，开展应急维修的工程施工、验收、造价决算等工作。一次或单项应急使用住宅专项维修资金金额较大的，应当经过工程造价咨询机构的审核。住房城乡建设部门应当按照工程进度将所需住宅专项维修费用划至有关单位账户。设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当结合实际对工程造价咨询机构审核的住宅专项维修资金金额标准作出具体规定。业主委员会自管住宅专项维修资金的参照本条款执行。
第二十六条应急维修工程费用拨付后，维修组织单位或个人应当将下列材料在小区内明显位置进行不少于7天的公示。
（一）维修、更新、改造方案；
（二）工程决算报告；
（三）工程验收合格证明；
（四）涉及户数和清册、分摊方案；
（五）住房城乡建设部门认为按照规定应该公示的其他材料。
第二十七条因维修、更新、改造工程产生的鉴定和造价咨询等费用应当计入维修、更新、改造成本。
组织维修单位可根据合同，在维修、更新、改造工程保修期内留存质量保证金。
第二十八条设区的市、县（市）住房城乡建设部门应制定住宅专项维修资金计划使用、应急使用的具体申请程序，编制并公布相关示范文本和表格。
第二十九条下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用；
（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）建设单位销售时已经列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；
（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；
（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。
第三十条使用申请人在申请住宅专项维修资金使用过程中，不得将已拨付的住宅专项维修资金挪作住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造之外的其他用途，不得虚列维修工程项目或虚增维修工程量，不得将已拨付的住宅专项维修资金用于使用方案所列维修项目之外的其他维修项目。
使用申请人应当对申请使用备案资料的真实性、合法性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假资料。
第四章监督管理
第三十一条设区的市、县（市）住房城乡建设部门应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并综合资金安全、存款利率、资产规模、服务效能等因素择优确定专户管理银行。
第三十二条经业主大会决议，业主自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当向住房城乡建设部门提交以下材料：
（一）维修资金自行管理申请表；
（二）业主大会同意自行管理维修资金的表决结果；
（三）维修资金管理方案；
（四）业主管理规约；
（五）业主大会管理维修资金的财务制度、财务人员、专户信息、审计监督等方面资料。
第三十三条自行管理住宅专项维修资金有下列情形之一的，业主委员会应当向住房城乡建设部门申请办理有关变更备案手续：
（一）物业管理区域发生变更的；
（二）业主委员会发生变更的；
（三）业主大会委托的账目管理单位发生变更的；
（四）业主大会决定的其他发生变更事项。
第三十四条业主大会自行管理住宅专项维修资金的，业主委员会应当接受属地街道办事处、乡（镇）人民政府的监督指导。
第三十五条业主自行管理期间，业主大会或者业主委员会解散的，解散前应当在物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下做好住宅专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转到物业所在地设区的市、县（市）住房城乡建设部门代管。
第三十六条住宅专项维修资金账户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修及更新、改造工程费用的住宅专项维修资金只能支付到约定的单位账户中。
第三十七条住宅专项维修资金应当建立公示和查询制度，公开电话、网站，接受业主对公共账户和房屋账户中维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。
第三十八条在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于定期组合存款，或购买一级市场新发行的国债并持有到期，确保资金的安全和保值增值。
第三十九条下列资金应当转入住宅专项维修资金滚存使用：
（一）住宅专项维修资金的存储利息；
（二）利用住宅专项维修资金购买国债的增值收益；
（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；
（四）住宅共用设施设备报废后回收的残值。
第四十条房屋所有权转让时，业主应当向转让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账户中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。
第四十一条房屋灭失的，业主交纳的住宅专项维修资金结余部分按照产权关系返还相应业主；出售公有住房售房单位提取的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第四十二条住宅专项维修资金的财务管理和会计核算，应当执行国家和自治区财政部门的有关规定。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。
第四十三条住房城乡建设部门应按照有关规定定期对住宅专项维修资金管理情况开展财务审计，公开审计结果，并依法接受审计部门的审计监督。
第四十四条收取住宅专项维修资金，应当出具自治区人民政府财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
第四十五条自治区、设区的市住房城乡建设部门应当会同同级财政部门加强住宅专项维修资金归集、使用、增值等工作的监督管理，定期组织自查、互查、抽查等检查活动。
第四十六条对违反住宅专项维修资金管理规定的相关单位和个人，按照《住宅专项维修资金管理办法》等有关规定追究法律责任。
第四十七条本细则未做规定的，相关法律、法规和规章已有规定的，从其规定。
第五章附则
第四十八条在住宅物业管理区域内，单独依法登记权属的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）等其他非住宅物业，应当按照本细则规定建立住宅专项维修资金管理制度。
第四十九条国有土地上房屋征收产权调换安置住房、城中村改造安置住房、农村新型社区住宅和用于销售的非单一业主的非住宅物业，参照本细则规定建立住宅专项维修资金管理制度。
第五十条未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导和监督下，依法代行本细则规定的业主委员会的职责。
第五十一条各设区的市可以结合当地实际，依据本细则制定具体实施办法或相关措施。
第五十二条本细则由自治区住房城乡建设部门、财政部门共同解释。
第五十三条本细则自2025年2月10日起施行，有效期至2028年2月10日。
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